Prêt immobilier en freelance : ce que regarde la banque et comment préparer votre dossier

Obtenir un prêt immobilier en freelance est tout à fait possible. Beaucoup de consultants en SASU ou en EURL achètent leur résidence principale. Mais la banque ne lit pas votre dossier comme celui d'un salarié : pas de CDI, des revenus qui varient, une part de dividendes, une société entre vous et vos revenus. Les refus viennent rarement d'un manque de revenus. Ils viennent d'un dossier que la banque ne parvient pas à lire, ou de choix de rémunération faits sans penser au crédit.

Voici ce que la banque regarde, comment elle calcule vos revenus selon votre statut et comment préparer un dossier qui passe.

Les règles communes à tous : le cadre du HCSF

Depuis 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont juridiquement contraignantes pour les banques. Elles ont été maintenues en 2026 :

• un taux d'endettement de 35 % maximum, assurance emprunteur comprise ;
• une durée de 25 ans maximum, portée à 27 ans dans certains cas (logement neuf livré plus tard, achat dans l'ancien avec au moins 10 % de travaux) ;
• une marge de dérogation d'au plus 20 % de la production de chaque banque, réservée en priorité à l'achat de la résidence principale.

Ces règles sont les mêmes pour un salarié et pour un freelance. Toute la différence se joue sur un point : quel revenu la banque retient pour calculer vos 35 %.

L'ancienneté : le premier filtre

La plupart des banques attendent deux à trois bilans, soit deux à trois ans d'activité, pour juger la stabilité de vos revenus. Certaines acceptent un dossier plus récent, surtout si votre activité prolonge votre ancien métier salarié (même compétence, mêmes clients) ou si vous empruntez avec un conjoint salarié.

Avec moins d'un an d'activité, le dossier est difficile. Les solutions : attendre le premier bilan, emprunter avec un co-emprunteur aux revenus stables, augmenter l'apport, ou passer par un courtier habitué aux indépendants.

Les revenus retenus selon votre statut

Chaque banque a sa méthode, mais les grandes lignes sont les suivantes.

En micro-entreprise

La banque ne retient pas votre chiffre d'affaires, mais en général votre revenu imposable, c'est-à-dire le chiffre d'affaires après l'abattement forfaitaire (34 % pour une activité libérale, 50 % pour une prestation de services commerciale ou artisanale, 71 % pour la vente). Elle fait souvent la moyenne des deux ou trois dernières années.

En EURL ou en entreprise individuelle à l'impôt sur le revenu

La banque retient le bénéfice de l'activité, tel qu'il ressort de la liasse fiscale, en moyenne sur plusieurs années.

En SASU ou en EURL à l'impôt sur les sociétés

C'est le cas le plus fréquent chez les consultants, et le plus mal compris. Vos revenus se composent de votre rémunération de dirigeant et des dividendes perçus. La banque retient presque toujours la rémunération ; les dividendes, elle les retient parfois en totalité, parfois en partie, parfois pas du tout s'ils sont irréguliers. Certaines banques regardent aussi le résultat et la trésorerie de la société : une société qui dégage des bénéfices récurrents rassure.

Le piège : vous avez peut-être choisi un salaire faible et des dividendes élevés pour réduire vos cotisations. C'est un bon calcul fiscal, mais il peut faire chuter votre capacité d'emprunt aux yeux de la banque. Si un achat est prévu dans les deux ans, parlez-en à votre expert-comptable avant de fixer votre rémunération. Notre article sur salaire ou dividendes en SASU détaille cet arbitrage, et le simulateur SASU ou EURL permet de comparer plusieurs scénarios.

Exemple chiffré

Consultant en SASU depuis quatre ans, vous vous versez 3 500 € net par mois et percevez environ 18 000 € de dividendes par an.

• Banque A, salaire seul : 3 500 € retenus, mensualité maximale de 1 225 € (35 %).
• Banque B, salaire et dividendes : 3 500 € + 1 500 € = 5 000 € retenus, mensualité maximale de 1 750 €.

Avec un taux illustratif de 3,3 % sur 25 ans et environ 50 € d'assurance par mois, la banque B vous permet d'emprunter autour de 347 000 €, contre environ 240 000 € pour la banque A. Même emprunteur, plus de 100 000 € d'écart. D'où l'intérêt de présenter vos revenus clairement et de comparer les banques, ou de passer par un courtier.

Ces chiffres sont un ordre de grandeur : les taux, l'assurance et la politique de chaque banque changent le résultat.

Les pièces à réunir

• Vos deux ou trois derniers bilans et liasses fiscales, ou vos déclarations de chiffre d'affaires en micro-entreprise.
• Vos deux ou trois derniers avis d'imposition.
• Vos bulletins de paie de président (SASU) et les procès-verbaux de distribution de dividendes.
• Les relevés de vos comptes personnels et professionnels des derniers mois.
• Un extrait Kbis et les statuts de votre société.
• Une situation comptable intermédiaire si l'exercice en cours est bien avancé et meilleur que le dernier bilan.
• Une attestation de revenus de votre expert-comptable, que beaucoup de banques demandent pour les indépendants : elle reprend vos revenus année par année et évite toute erreur de lecture.

Les erreurs qui font refuser un dossier

• Des découverts ou des incidents sur vos comptes personnels dans les mois qui précèdent la demande. La banque lit vos relevés avant vos bilans.
• Mélanger dépenses personnelles et professionnelles sur le compte de la société.
• Baisser votre rémunération l'année qui précède l'achat, pour des raisons fiscales, sans mesurer l'effet sur le crédit.
• Des comptes annuels en retard : un bilan non déposé ou non approuvé bloque le dossier.
• Laisser la banque deviner vos revenus au lieu de les lui présenter, avec une synthèse et une attestation.

Le rôle de l'expert-comptable dans votre projet

Un bon dossier de prêt se prépare un à deux ans avant l'achat : niveau de rémunération, régularité des dividendes, comptes à jour, trésorerie de la société. C'est un sujet que nous traitons avec nos clients freelances, et que vous pouvez aborder lors d'un premier échange avec un expert-comptable spécialisé freelances.

Si votre banque vous demande seulement un document signé, nous établissons aussi des attestations de revenus ponctuelles, sans être client du cabinet : à partir de 150 € HT, sous 24 à 48 h ouvrées. Les mêmes règles s'appliquent si vous cherchez à louer : voyez notre guide pour louer un appartement en freelance.